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争旧改、频拿地,规模落后的合生创展将变节奏?
发布时间:2019-10-22 14:43:51 来源:未知 阅读量:2743

作者:侯艳婷

最近,前“华南五虎”之一频繁联合举办展览,引人注目。

9月16日,合生创展获得广州番禺新集村旧改造项目,投资29亿元,总用地面积24.71公顷。8月,深圳证券交易所向公众宣布,合生20亿元abs债券的发行获得批准。

从业绩来看,合生创展2019年8月合同销售额约为133.1亿元,同比增长34.3%。2018年,该公司合同销售额达到149.8亿元,同比增长62%,回落至100亿元。

目前,国内1000亿住宅企业的数量已经达到30家,而BIE万恒的数量已经超过5000亿,规模惊人。作为国内第一家规模达100亿的住宅企业,合生创展已经几乎停滞了20年。它现在能带来突破吗?

为老蛋糕而战

广州的旧改革市场可以说是暗流涌动,主要的住房企业竞相争夺这块蛋糕,广东的老牌住房企业也告一段落。据悉,霍布森目前在广州有十多个城市更新项目。

刚刚正式合作的新集村(Xinji Village)位于番禺南部村镇,陈边村以东,元岗村以南,华南新城以西,三芝响水路以北,地铁元岗站附近。8月,广州市规划和自然资源局提出在官塘村、元岗村、辛集村、陈边村四个古村落改造、省级妇幼保健院扩建、海云寺重建等基础上,建设“国际创新城产业延伸区和优质居住生活服务区”。通过控制性详细规划审查。

今年4月10日,合生创展与江禄村和乐康村正式签署了重建旧村意向协议。据了解,丰河联合乐康村和庐江村位于CUHK国际创新谷地区,占地1097400平方米。

在土地拍卖市场,合生创展也突然出现。7月9日,霍普森以9.36亿元赢得江门蓬江区两处商业和住宅用地,并首次进入江门。7月22日,霍布森11.19亿元的底价被划拨到广州增城路村的一块土地上,占地39,000平方米。7月15日,河北和中海争夺北京丰台枣家村的地块,最终落败。

此外,2月4日,合生创展(Hopson Chuang Zhan)购买了广西阳朔四块土地权益的51%,总价5100万元,涉及面积23.7万平方米。8月29日,杭州市江干区土地总价款为13.64亿元,面积为4.9万平方米。

根据2019年中期业绩报告,2019年6月30日,和盛创展土地储备建筑面积达到2940万㎡。然而,多年来,土地少的联合土壤储存一直是“稳定的”。2015年至2018年,分别为3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米和2922万平方米。

目前,合生创展正在积极进行旧地改造和拍摄,这可能会打破土壤储存的稳定状态。

项目开发周期长

合生元创意展一直以其“慢周转”模式独一无二。多年前,他出生在一线城市北上官岭,赢得了一批质优价廉的土地。然而,由于市场庞大,开发周期也很长。

据年报显示,广州有许多开发周期超过10年的项目,如江景花园、珠江帝景、帝景别墅、怡景翠园和华南新城。截至2018年底,这些项目的大量土地仍在开发中。

截至2018年底,位于新塘的和盛湖山国际仅完成了2334平方米的土地,1023500平方米。珠江三角洲664,800平方米的土地中,只有117,800平方米已经完工。这些大型项目已经全面开发,预计将在2022年后完成。

换句话说,在这种缓慢的营业额发展模式下,合资企业的规模总是难以突破。

值得一提的是,广州的一个名为“科技园”的改造项目目前处于停滞状态。

资料来源:合资企业2018年度报告

据悉,2010年8月,合生创展斥资逾37亿元,竞购tit科技园的合作开发。合作伙伴是广州纺织工贸集团,原计划于2013年开工建设,2016年竣工。《2018年年度报告》显示,该项目788,400平方米的土地尚未开发,预计竣工时间为2022年及以后。

城市更新项目越来越多,土壤和仓储也越来越多,但是否更好地开发和运营项目似乎是双方面临的一个难题。

缓慢的周转会有所不同吗?

1992年,来自广东梅州的朱孟依与其他人在香港共同组织了联合生活与发展小组。1998年,合生创展在香港证券交易所主板上市。2004年,和盛创展成为首批100亿参赛者。和盛创展与恒大、碧桂园、雅居乐、富力一起成为房地产行业的“华南五虎”,当时它为各方感到骄傲。当时,万科王石还称赞朱孟依是“中国房地产行业的隐形航母”。

在过去的15年里,其他四家住宅企业的规模都达到了1000亿,而霍普韦尔(Hopewell)则必须“取得突破”,才能达到甚至100亿。

2009年,霍普森的销售额上升到150亿元。同年,朱孟依卷入了一起经济案件。此后,霍普韦尔的增长停滞不前,业绩未能达到150亿元。从2015年到2018年,霍普韦尔仅在去年突破了“100亿大关”。

资料来源:凤凰房地产是根据年报数据制作的。

2018年9月1日,中国建设银行广东省分行前副行长Xi·容桂接任共同赞助开发执行董事兼首席执行官一职,该职位已空缺6年。

据报道,朱孟依雇用Xi·容桂,年薪500万英镑。为什么下次要决定?

原来,2018年5月,霍普森有限公司启动了一项31亿元的非上市公司债券项目,暂停发行。7月2日,上海证券交易所披露,合生创展发行的100亿元住房租赁专项公司债券项目暂停。可以看出,在总体政策趋势下,低周转率的同代人和保守的朱孟依也面临融资困难。

也许,朱孟依不想一直被落在后面。然而,就业不可能一夜之间得到满足。同样在2018年加入公司的职业经理冯金毅选择在今年4月离职。

从去年到今年,霍普森采取了更多的行动,或者说企业希望打破规模的诅咒。从表现来看,也有进步。2019年上半年,霍普森的合同销售额达到103.69亿元,同比增长66.3%。营业额63.41亿元,同比增长52.1%。毛利为37.72亿港元,毛利率为52%。

在低周转率下,值得称赞的是资产负债率低,毛利率同比增长。2015年至2019年上半年,企业资产负债率分别为60%、58%、57%、59%、62%,毛利率分别为24.6%、27.6%、36.8%、49%、52%。

在房地产行业,开发成本越来越高,毛利率超过40%的开发商几乎看不见。然而,相对于该行业80%以上的资产负债率,合资企业的资产稳健性是显而易见的。此外,合资企业多年的流动比率大于2,这也表明企业没有短期偿债压力。

当然,从另一个角度来看,霍普森为其发展筹资的能力需要提高。

4月15日,S&P将合生创展评级从b-上调至长期发行人信用评级,评级前景“稳定”。上个月,发行20亿元abs债券获得批准,或者合资企业开始好转。